La valoración de tu vivienda, clave para vender con éxito
Antes de que tu inmueble salga al mercado, es imprescindible hacer una valoración de tu vivienda con un precio realista, siendo esta valoración, una de las claves para vender en un tiempo razonable.
Difícil tarea si eres el propietario, ya que por lo general, tendrás una vinculación emocional con la vivienda, y eso puede hacer que pongas un precio de venta fuera de mercado.
¿Y cuál sería el resultado de una mala estrategia de precio? Más tiempo en venta = Vivienda quemada = Bajada de precio significativa.
Los agentes inmobiliarios disponemos de diferentes herramientas para realizar una valoración de tu vivienda teniendo en cuenta varios factores.
Lo primero que tienes que tener en cuenta si vendes tu casa en Valencia, es lo siguiente:
- No es el precio que pagaste por la compra, más las mejoras realizadas.
- No es el precio que tu amigo, cuñado o vecino dice, a menos que esté dispuesto a comprar a ese precio.
- No es aumentar el precio, solo porque “considero que mi casa es mejor”.
- No es poner el precio según nos convenga, “porque somos 4 herederos a repartir”.
- No es poner el precio de venta porque “tengo que liquidar la hipoteca, y dar la entrada para una casa más cara”.
Entonces, ¿Cuál es el valor de mi casa? ¿En qué me baso para poner el precio de venta?
¿Cuántos valores tiene un inmueble?
Técnicamente, los distintos valores se denominan BASES DE VALOR. La elección de una base u otra tiene que ver con el propósito por el cual se realiza la valoración, y determinará el método y los resultados.
Vamos a identificar 4 tipos de valor habituales en una compraventa:
1. Valor de mercado
El valor de mercado es el precio que se paga en el mercado inmobiliario según la situación de oferta y demanda. Depende de las características y de la ubicación del inmueble, el estado de conservación o la situación del mercado inmobiliario.
2. Valor catastral
Es el valor asignado por la administración para cada propiedad y se utiliza para calcular determinados impuestos y tasas: IBI, Plusvalía, IRPF.
3. Valor de referencia
Se utiliza para estimar el valor de la propiedad a partir de los datos del catastro inmobiliario y que supone un valor de referencia mínimo por el que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda (ITP, IAJD).
4. Valor Hipotecario
Es la base que se utiliza para proporcionar un valor estable a lo largo del tiempo. Garantiza una mayor estabilidad financiera con previsiones prudentes o conservadoras sobre la evolución futura del mercado. Este valor excluye cualquier componente especulativo de los precios.
Una tasación precisa, asegura al comprador que no está comprando por encima del valor de mercado y al vendedor le ayuda a fijar un precio realista para que la venta se realice en un plazo razonable. En tasaciones con finalidad para garantía hipotecaria la normativa obliga a presentar una tasación realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
8 Consejos para realizar la valoración de tu vivienda
Para saber cuánto vale tu casa, puedes seguir estas recomendaciones para poner un precio realista a tu vivienda y aumentar las probabilidades de venta:
1) Ser objetivo
Cuando vendes tu casa es difícil separar la parte emocional de la racional. Entendemos que es ahí donde has creado unos recuerdos, has tenido unas vivencias inolvidables, has celebrado muchos cumpleaños, has compartido la vida…¡Es tu hogar y tu refugio!
Pero, disculpa que rompa ese momento de subidón, la realidad es que los compradores aprecian más la ubicación, el barrio, el buen estado de conservación, el aspecto y limpieza de la vivienda, el tamaño y el precio. No les vendas tu vida, porque lo único que vas a conseguir es que se dispersen de lo realmente importante, “que se imaginen viviendo ahí”
2) Olvídate de lo que costó tu casa
El mercado inmobiliario responde a un comportamiento cíclico, el valor sube y baja, no siempre se revaloriza. Según el momento en que decidas vender tu casa, el precio estará sujeto al mercado.
3) No esperes a que suene la campana
No cierres puertas pensando que tu agente inmobiliario/a encontrará a alguien dispuesto a pagar más sin percibir el mismo valor a cambio. Eso casi nunca ocurre, lo único que conseguirás es que se alargue el tiempo de venta, que se queme la vivienda en el mercado, para finalmente acabar vendiendo por menos precio.
4) Valora los diferentes escenarios y actúa según las circunstancias
Si estamos en un mercado muy competitivo es muy importante valorar la situación en todos los sentidos. Pregúntate; ¿Mi situación económica me permite rechazar ofertas? ¿Puedo soportar los gastos anuales de la vivienda por más tiempo? ¿He hecho los deberes con los números? ¿Estamos en un mercado de compradores o vendedores? ¿Hay fácil acceso a las hipotecas?
Dependiendo de la situación del mercado y la tuya personal, podrás mantener una postura u otra. Si rechazas una oferta hoy, puede que tengas que aceptar una más baja más adelante.
5) Analiza a fondo el mercado
Aquí es donde un asesor inmobiliario profesional puede ser muy útil. Al precio correcto no se llega por los portales inmobiliarios ni en cinco minutos.
- Hay que coger testigos de las viviendas de la misma zona que están en venta
- Averiguar por cuánto se han vendido realmente en la zona y analizar las que llevan mucho tiempo en el mercado y no se venden.
- Después, hay que comparar todo de forma objetiva con tu casa e intentar sacar un rango de precios adecuados al mercado actual.
Todo ello para hacer una valoración de tu vivienda lo más realista al mercado inmobiliario del momento.
Consulta el Índice de Precios de Vivienda (IPV)
6) Un plan de marketing no justifica un precio más alto
Hoy en día disponemos de muchas y diferentes herramientas de marketing para optimizar la venta de una vivienda. Según las necesidades del inmueble, realizaremos acciones de marketing que impactarán en el potencial comprador:
- Home Staging para viviendas vacías y amuebladas. Una puesta en escena para apelar a las emociones y mostrar un estilo de vida.
- Staging Virtual con Diseño 3D, para viviendas vacías o para reforma integral. Se diseñan espacios virtuales para mostrar lo que pueden conseguir.
- Fotografía 360º para que puedan hacer un recorrido antes de visitar el inmueble
- Planos 3D y 2D, para ver la distribución de la vivienda y las opciones con una posible reforma.
- Fotografía de interiores, para mostrar desde diferentes ángulos los espacios de la vivienda, cómo se comunican entre ellos y detalles que sugieren un estilo de vida.
- Anuncios en portales inmobiliarios, Ficha descriptiva, jornadas de puertas abiertas, publicaciones en RRSS, etc.
Si hemos hecho una valoración de tu vivienda y ya tienes el precio ajustado a la realidad del mercado, estas acciones y otras más, no siempre son para poder aumentar el precio y vender más caro. Principalmente, se hacen para aumentar la visibilidad y atraer a más potenciales compradores. Lo que conseguimos es aumentar la percepción de valor que el comprador tiene de tu vivienda.
7) Ten en cuenta la tasación oficial
Puedes buscar informes de precios de la zona o solicitar una Tasación de tu vivienda. De nada sirve llegar a un acuerdo en el precio con un comprador si este necesita una hipoteca y el banco no se la aprueba porque la tasación es muy inferior al precio de compraventa.
8) Abierto a negociar el precio
El precio inicial es sólo un punto de partida, no te cierres con un precio fijo y escucha ofertas. El arte de negociar no es para todos, pero céntrate en acercar posturas y que todas las partes consigan algo con lo que se sientan cómodos.
Si pones un precio demasiado elevado, sencillamente tu casa tardará mucho en venderse y si recibes alguna oferta, será con muchos miles de € a la baja. En cualquier caso, y si tuvieras dudas a la hora de poner precio a tu propiedad, no dudes en contactar con nosotros para una valoración de tu vivienda.
